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Investir dans la pierre : valeur refuge?

Plusieurs séismes économiques et financiers ont considérablement ébranlé les bourses mondiales et la confiance des investisseurs. Le rendement des obligations est au plus bas. Les marchés sont troublés car il n’y a aucun véhicule de placement disponible sans risque et qui maintient le capital. Investir son argent est un vrai casse-tête.


En cette période de grande incertitude économique, le choix d’investir dans la pierre s’impose-t-il comme la seule alternative adéquate, la valeur refuge ?

Lors de son déjeuner-débat du 25 novembre 2011, l’Association professionnelle des gérants et courtiers en immeubles de Genève (APGCI) a posé la question à deux personnalités expertes dans leurs domaines respectifs: la gestion de fortune et l’immobilier.

Les orateurs étaient M. Etienne Nagy, Administrateur et directeur général Naef Immobilier Genève et M. Michel Juvet, Associé, Bordier & Cie.

Deux collaborateurs de Geneva Business News étaient présents à ce déjeuner-débat animé par Thierry Oppikofer du journal Tout l’Immobilier. Ils vous proposent ici un compte-rendu détaillé des interventions des deux orateurs.

 

  1ère partie – Immobilier – Compte rendu rédigé par Klaudia Skopova

 

Le marché suisse est actuellement en plein boom, 

mais ne présente pas de risque de bulle immobilière.

 

Administrateur et directeur général de la régie immobilière Naef SA, M. Etienne Nagy est également Président de la  Chambre genevoise immobilière (CGI). Porteur d’une licence HEC de l’Université de Genève, il est diplômé de l’Institut d’études immobilières (IEI) et expert en immobilier. Son intervention lors de ce déjeuner-débat portait en particulier sur les tendances du marché international et suisse. Il s’est par ailleurs montré rassurant quant au risque de bulle immobilière dans notre pays.

 

L’immobilier international 

Tendance générale

“La reprise américaine atone et la crise de la dette en Europe désorientent les investisseurs.Les rendements directs liés aux revenus locatifs sont peu influencés par les arbitrages d’investissements. Leur niveau 2010 s’élève en moyenne à 6.1% contre 5.5% en 2008.

Les rendements indirects se réorientent  à la hausse, avec en moyenne 0.3% contre -4.6% en 2008, même si d’importantes disparités existent entre les marchés. Pour déterminer la  performance globale, il faut additionner le total du rendement locatif et les rendements indirects ( plus-values en capital : investissements boursiers, etc.) Cette hausse témoigne de la reprise des investissements dans l’immobilier depuis le second semestre 2010.”

Indice des prix des logements dans plusieurs pays de l’OCDE

“A l’exception du Japon et de l’Allemagne, les autres pays de l’OCDE (Australie, Suisse, France, Espagne, Royaume-Uni, États – Unis) ont connu une assez grande croissance pendant la crise subprime en 2008.

Le marché immobilier suisse a connu une croissance continue depuis dix ans.Dans une moindre mesure, le marché genevois s’inscrit dans cette analyse. Aujourd’hui, le prix moyen du mètre carré s’établit à CHF 9’600, alors qu’il peut dépasser CHF 27’000 à Londres par exemple. Le mètre carré se loue environ CHF 365 en moyenne, contre quasiment CHF 570 à Paris ou même CHF 1’000 à Londres. Les prix du logement restent donc attractifs en comparaison internationale.

Sans être exceptionnel, le rendement direct mondial moyen de 4.5% observé pour les logements reste supérieur au rendement obligataire.

On peut voir que le marché genevois des biens immobiliers de prestige est particulièrement concerné puisqu’il a été désigné comme prioritaire par les investisseurs internationaux, à l’instar de Paris, Londres et New-York notamment. “

 

L’immobilier résidentiel

 Indice des prix des transactions en Suisse

“Tous les acteurs tablaient sur une stabilisation du marché immobilier suite à long cycle de flambée des prix entre 2004 et 2007. La récession qui a paralysé l’économie mondiale en 2008 – 2009, semblait amorcer un atterrissage en douceur par un tassement des prix de l’immobilier en Suisse. Mais cela n’a pas eu lieu. A l’échelon national, la croissance des prix des PPE a été de 5.8% en 2010, et atteint déjà 6.8% pour le 1er trimestre 2011.”

 Indice lémanique des prix des transactions

“Depuis 2000, les prix des transactions ont progressé de 136% pou les PPE et de 104% pour les maisons. En temps réel, la hausse est légèrement plus modérée : 7.1% par an pour les PPE et 4.7% pour les villas.”

 

Fondamentaux du marché immobilier

“Quel est impact de l’économie mondiale sur le marché suisse de l’immobilier ? Pour répondre à cette question, l’analyse des rouages de la politique monétaire est nécessaire.”

 

Le cours du franc suisse et le niveau des exportations

“La dégradation de la note de la dette américaine a marqué un tournant dans l’économie mondiale. Quel vecteur de placement pourra remplacer les bons du trésor américain, si sûrs jusqu’à présent ?

La zone Euro n’as pas réussi son pari et les obligations de ses Etats membres ne véhiculent pas l’image de valeurs sûres, en raison de l’endettement de certains pays et de l’incapacité à s’unir dans des solutions de relance économique concertées.

Par conséquent, les investisseurs se tournent notamment vers l’or et le franc suisse, des valeurs refuge en période de crise. C’est la stabilité politique alliée à un endettement public très faible en comparaison internationale  (45% du BIP), deux signes d’une  économie saine, qui font du franc suisse une valeur refuge. On relèvera tout de même, en raison des aspects fiscaux de la propriété, l’endettement privé élevé (176% du BIP). C’est justement cette importante dette qui représente un risque en cas de hausse des taux directeurs.”

 

Evolution du solde migratoire, du solde naturel et de la population genevoise depuis 1953 

“En 2010,  le canton de Genève a enregistré une forte croissance démographique. La population a augmenté de 6’291 personnes soit +1.4% pour atteindre 463’919 habitants en fin d’année.  Le solde naturel s’est avéré positif l’année dernière avec un nombre de naissances supérieur de 1’745 à celui des décès. La hausse enregistrée s’explique principalement  par le niveau  du solde migratoire ayant atteint +4’546 personnes en 2010.

Genève reste une terre d’accueil avec l’arrivée chaque année d’une importante population étrangère. Bien que ces derniers mois aient été propices à une dynamique économique faisant reculer les chiffres du chômage, il ne faut pas oublier que la conjoncture internationale pourrait ternir la situation actuelle. “

 

Transactions sur les villas à Genève, selon l’origine de l’acquéreur

“L’Office cantonal  de la statistique (OCSTAT) publie des chiffres qui indiquent une très forte évolution des acquisitions résidentielles par les étrangers à Genève. Entre 2000 et 2009, la part des appartements acquis par les étrangers est passée de 24% à 37% – 43% pour les villas – ce qui correspond à près d’une acquisition sur deux par étranger.

L’étude effectuée par l’OCSTAT démontre en outre que ces derniers achètent des objets plus chers que les Suisses. Le prix moyen au m2 des propriétés par étages payé par des étrangers est plus élevé de 17% en 2008 et de 12% en 2009 que celui payé par les acquéreurs helvétiques. En 2009, un Suisse déboursait en moyenne CHF 1.8 million pour une villa ; un étranger y consacrait CHF 2.9 millions, soit un prix de 60% supérieur!”

 

Immobilier résidentiel – villas 

 

 

 

Immobilier résidentiel – appartements

 

Immobilier de rendement

 

 Augmentation du prix d’un immeuble sur 10 ans

 

 

 Taux de capitalisation et rendement de l’immobilier : situation stable

“Le niveau des taux de capitalisation brut offre une précieuse appréciation du marché immobilier. Le schéma ci-dessous se base sur des immeubles résidentiels avec une part commerces qui n’excède pas 25%. Les années 2009 et 2010 ont consolidé la baisse des taux bruts de capitalisation observée sur le marché  genevois des transactions. Le seuil des 6% a été franchi en 2010 et cette baisse devrait se poursuivre en 2011.

Le marché reste «  grippé » et inefficient. La rareté d’opportunités d’investir dans l’immobilier aujourd’hui est un moteur de l’inflation des prix d’immobiliers. Les prix demandés sont très élevés et par conséquent, les rendements offerts très faibles.”

Bulle ou pas bulle ?

“Si l’on en croit l’indice UBS de mesure du risque de la bulle immobilière (UBS Swiss Reale Estate Bubble Index), le marché suisse est actuellement en plein boom, mais ne présente pas de risque de bulle immobilière.

Selon le baromètre de Acanthe ci-dessous du risque de l’immobilier, la croissance des prix de l’immobilier  dépasse chaque année celle des loyers, ceci depuis 2000. Notre prévision sur les prochaines années a un profil prudent et table sur une croissance des loyers égale à celle des prix et une stabilisation du cumul des variations.

Les facteurs explicatifs de cette surélévation des prix ne manquent pas : rareté des biens sur le marché, taux d’intérêts hypothécaires au plancher, liquidités excessives en circulation, forte croissance des prix, découplage entre évolution du revenu des ménages par habitant et prix des biens immobiliers.

 

Trois types de risque sont indentifiables

1.      La sur-offre de bien immobiliers. 

Au vu de la pénurie que nous connaissons et des perspectives à court et moyen terme, nous pouvons d’ores et déjà écarter ce risque.

2.      Le deuxième risque réside dans une baisse soudaine et drastique de l’attractivité économique de Genève, un choc exogène qui entraînerait le départ massif des multinationales, et qui engendrerait une spirale à la baisse. Mais une telle baisse de la demande n’est pas non plus à l’ordre du jour.

3.     Finalement, le risque d’une hausse brutale et rapide des taux hypothécaires reste le danger le plus important aujourd’hui. A noter cependant que ce risque est dilué par le fait que plus des trois quart des prêts hypothécaires en cours en Suisse sont des taux fixes avec des échéances diverses à moyen et long terme. Des lors, il existe un coussin de sécurité prêt à amortir une envolée rapide du loyer de l’argent.”

En conclusion, pour M. Etienne Nagy, le contexte actuel peut se résumer en trois points : une conjoncture se dégradant, un marché immobilier tendu, une tendance à la stabilisation. Dans un tel contexte, il considère que l’immobilier demeure bel et bien une valeur refuge.

 

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